Immobilier Casablanca

Immobilier au Maroc : trop cher ?

L’immobilier Marocain ne se porte pas bien, c’est en tout cas ce que dit cet article de la vie eco intitulé « Le marché du logement paralysé fait état de la crise immobilière au Maroc » :

«Il y a six mois, nous redoutions une éventuelle crise du logement. Aujourd’hui, nous pouvons affirmer que nous y sommes arrivés». Le commentaire sort de la bouche du responsable des crédits immobiliers d’une grande banque de la place. «Un projet qui demandait une période de commercialisation d’un mois l’an dernier en demande aujourd’hui trois ou quatre», poursuit-il. Ses propos trouvent d’ailleurs écho chez les notaires : «C’est calme, trop calme même !» ; et chez certains agents immobiliers : «Depuis les trois derniers mois? Pas une seule vente !».

Nos amis promoteurs immobiliers ne semblent pas pour autant résolus à lâcher le morceau.

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Fadesa Maroc : « il n’y a aucun souci à se faire » ?

Martinsa Fadesa, le plus gros promoteur espagnol, vient d'annoncer qu'il était en cessation de paiements.

Ce groupe espagnol est impliqué dans de nombreux "joint ventures" dans certains pays émergents. C'est le cas notamment du Maroc, ou Fadesa partage avec le groupe Addoha, la direction de FADESA MAROC. Cette banqueroute semble avoir pris de cours les autorités marocaine ainsi que le partenaire marocain de Fadesa.

Hassan Bernoussi (responsable de la direction des investissements au Maroc) déclairait au Soir Echos au sujet de la cessations de paiement de Fadessa :

«Nous n’avons pas contacté Fadesa Maroc car nous estimons qu ‘il n’y a aucun souci à se faire. La société est détenue à 50% par Addoha, qui reste un opérateur de référence au Maroc. Je pense que la présence d’Addoha représente une garantie suffisante pour l’accomplissement des projets et des investissements de Fadesa Maroc»

On retrouve le même type de propos dans la bouche du DGA de Douja Promotion, Abderrazak Waliallah :

«Fadesa Maroc n’est pas concernée par la cessation de paiement de la société mère et, au pire des cas, Addoha dispose d’un droit de préemption sur les 50% restant de la filiale marocaine».

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Immobilier à Casablanca / Immobilier à Canton

Il est intéressant de comparer le Maroc avec d’autres pays émergents. Leekei, une amie qui revient d’un séjour à Canton (capitale économique du sud de la Chine), nous parle aujourd’hui de l’immobilier.

Durant mon séjour à Canton, j’ai eu la chance de résider dans un appartement, situé dans le centre de la ville, avec une vue surplombant la fameuse rivière des Perles.

Cet appartement dans un immeuble de haut standing, fait 80m². Il est composé d’un grand salon, 2 chambres, 1 cuisine et 1 salle de bain. La semaine précédente mon départ, j’avais visité à Casablanca, un appartement de composition et de surface similaire, situé également dans un quartier central. J’ai quelques éléments pour me prêter à un jeu de comparaisons…

L’appartement de Canton construit en 1998 vaut 700 000 Yuan (moins de 70 000 euros). On arrive donc à 825 euros/m². Pour l’appartement de 80m² à Casablanca, le propriétaire demandait 1 million 300 dh (moins de 130 000 euros), soit environ 1 625 euros/m².

A première vue, je me dis que j’ai plutôt intérêt à acheter à Canton qu’à Casablanca puisque l’immobilier y semble moins cher et les perspectives de croissance plus attrayantes …

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Prix de la location « de standing » à Casablanca

(Voici un billet publié sur Casawaves il y a quelques semaines. La discussion qui s'est ensuite déroulée dans les commentaires est intéressant).

Comme vous le savez certainement, je dirige une agence immobilière à Casablanca. Nous faisons essentiellement de la location sur des produits d’un bon standing à destination d’une clientèle professionnelle, locale ou étrangère (tourisme d’affaire).

Voici quelques statistiques effectuées sur une sélection de 300 produits que nous avons en location :
- Location pour un appartement vide : 66 dh/m2
- Location appartement meublé : 103 dh/m2
- Location de bureaux : 112 dh/m2

Sur le résidentiel nous faisons des locations de moyenne et longue durée (supérieure à 3 mois). Dans ces conditions le locataire va demander très souvent un minimum de 2 chambres (pour pouvoir recevoir des amis de passages), le studio étant réservé à des locations de courte durée. Le 2 chambres meublé est loué en moyenne à 9.939 dh contre 7.083 non meublé.

Si vous voulez faire un investissement locatif sachez que les quartiers demandés sont Racine, Maârif, Gauthier, Bourgogne, Palmier, Hôpitaux. Les options fortement appréciées : étage élevé avec terrasse. La climatisation sans être prioritaire reste un plus. Dans le cas d’une location de moyenne durée, proposer un abonnement Internet inclus dans le loyer est un plus indéniable.

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Etre copropriétaire au Maroc …

Pas facile d’être copropriétaire d’un appartement au Maroc, petit exemple concret. Dans l’ascenseur de mon immeuble, est affichée tous les trimestres la liste des propriétaires qui ont (ou n’ont) pas payés leurs charges de copropriété. Ce que constate, à chaque fois, c’est qu’il y a beaucoup, beaucoup de retards dans le réglement des charges.

Celui de l’appartement 7 n’a pas encore payé parce qu’il n’a pas de locataires et qu’il estime que, parce qu’il n’a pas de revenus, il ne peut pas payer ses charges. Avant d’aller plus loi, je dois préciser que j’habite dans une résidence ou les propriétaires sont tous des gens aisés et que les charges de copropriétés au Maroc sont loin d’être aussi élevées qu’en France.

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« Nous préférons louer à des européens … »

Ibn Kafka rapport dans son dernier billet l’affaire d’un propriétaire de Riad soupçonné de racisme :

Le propriétaire britannique d’un Riad de Marrakech interdirait, sur les conseils d’un associé marocain, la location aux Marocains. Nous sommes en 2008, la colonisation n’est toujours pas finie pour certains, semble-t-il …

Même si les accusation était confirmées (pour le moment le propriétaire dément), je pense que ce n’est pas aussi simple. Plus qu’un relent de colonialisme, je pense qu’il faudrait rechercher dans une autre direction.

Comme agent immobilier installé à Casablanca, j’entend souvent les propriétaires d’appartement ou de villas me dire “nous préférons louer à des européens”. On ne peut invoquer un simple racisme car ce sont exclusivement des propriétaires marocains (ce qui semblerait accréditer la thèse de l’associé marocain qui préconise de filtrer).

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GHI : L’avenir des franchises immobilières au Maroc ?

« GHI : Enfin un professionnel de l’immobilier » tel était le message reproduit sur les coûteuses publicités : double page sur Medinati (gratuit de casa), flyers, … Beaucoup d’argent a été investi : présence sur des salons en Angleterre, location d’une adresse prestigieuse, boulevard Moulay Youssef à Casablanca, embauche de commerciaux équipés de voitures de fonction … L’ambition de ce groupe d’origine marocaine (Groupe Harroch Immobilier) était de devenir l’une des première franchise d’agence immobilière au Maroc. 6 mois plus tard l’unique agence a été fermée, remplacée par une salle de sport (ladyfitness). Plus personne ne répond au numéro de téléphone. Fin de l’aventure !

J’exprimais en septembre 2006 mes doutes sur la pertinence des franchises immobilière au Maroc :

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Immobilier neuf à Marrakech ou à Casablanca

Acheter un bien immobilier au Maroc n’est pas aisé comme le souligne Fouad. Je retrouve dans son billet sur Marrakech, les mêmes problèmes que j'observe à Casablanca.

PEU DE PROMOTEURS PROFESSIONNELS
En France promoteur est un métier réglementé. Au Maroc les promoteurs sont biens souvent des gens qui ont de l’argent à la recherche d’une forte rentabilité (on parle d’une rentabilité supérieure ou égale à 30%). Le manque de professionnels entraîne des erreurs importantes de conception. Il n’est pas rare de prendre possession d’un appartement neuf et de tout casser pour corriger les problèmes de finitions, (quand ce n’est pas plus grave). Il manque au Maroc une loi qui protégerait mieux les acheteurs de ces défauts (garantie décennale par exemple).

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Promotion immobilière au Maroc …

La promotion immobilière au Maroc se professionnalise. Sous la pression des promoteurs étrangers : FADESA, MARINA D'OR, THOMAS & PIRON, MIXTA AFRICA (*) le marché devient plus transparent.

Au Maroc, il est encore courant qu'un promoteurs vous demande de régler une partie de la vente en liquide. Pratique courante mais qui pose de nombreux problèmes :

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Maroc : la stratégie des filtres …

Au Maroc, difficile de trouver des professionnels fiables, comme de « vrais » clients ou de « vraies » opportunités d’affaires. Dans notre activité, comme dans beaucoup d’autres, vous passez beaucoup de temps à faire le trie.

J’avais indiqué que notre agence n’avait pas de vitrine donnant sur la rue (nous sommes au 2ème étage d’un immeuble de bureau). C’est un premier filtre que nous avons mis en place. Le fait de ne pas être sur la rue permet d’éviter les nombreux « touristes » qui ont du temps à perdre (surtout le votre … ).

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